Dodaj do ulubonych | o serwisie | mapa | reklama | kontakt
Ofert w serwisie: 237
Strona g³ówna  » Wiadomo¶ci » 
Pi±tek, 29 marca 2024, imieniny Marka, Wiktoryny, Zenona

Dobre miejsca

  Tutaj siê pobawisz »

  Tutaj dobrze zjesz »

  Kina »

  Parki narodowe »

Na weekend,urlop

  Warto pojechaæ »

  Festiwale »

  Warto zobaczyæ »

  Uzdrowiska »

  Hotele »

  Schroniska »

  Pola namiotowe »

  Agroturystyka »

Warto wiedzieæ

  Warunki drogowe »

  Prawa turysty »

  Ustawa o us³ugach tur. »

  Napisz do nas »

  Reklamuj siê u nas »

REKLAMA
trwa inicjalizacja, prosze czekac...Darmowe PRÓBKI 2012

Ryzykowne condohotele. Inwestorzy mog± siedzieæ na minie, która wybuchnie dopiero za kilka lat

Kup apartament i zarabiaj do koñca ¿ycia - tak inwestorów kusz± w ostatnich miesi±cach deweloperzy. Zysk? W obietnicach coraz wy¿szy. Tysi±ce Polaków mog± naci±æ siê na hotelarski kit.

"Zostañ w³a¶cicielem nadmorskiego apartamentu i zarabiaj od zaraz". "To inwestycja dla ciebie z gwarantowanym zyskiem". "Lepiej ni¿ na lokacie, pewniej ni¿ w banku". Wystarczy kilka minut w sieci, by ogl±daæ dziesi±tki mniej wiêcej tak napisanych og³oszeñ. Takie same wisz± te¿ w turystycznych kurortach, najwiêkszych miastach. I trafiaj± na podatny grunt. Mizerne oprocentowanie na bankowych lokatach i skarbowych obligacjach powoduje, ¿e niektórzy szukaj± innych okazji.

Jedna z nich - inwestycje w apartamenty i mieszkania na wynajem. Bum widaæ go³ym okiem. Ju¿ teraz co trzecia sprzedana nieruchomo¶æ jest kupowana w³a¶nie przez inwestora, a nie potencjalnego mieszkañca. Coraz wiêcej nieruchomo¶ci buduje siê bez wsparcia bankowego. Jak to mo¿liwe? Ano w³a¶nie dziêki inwestorom.

Moda na condo

To dla nich s± oferty inwestycji w condohotele. Czyli w zasadzie w co? Condohotel to standardowy hotel, ale z ma³± ró¿nic± - w³a¶cicielami poszczególnych pokojów s± osoby prywatne. To inwestorzy, którzy kupili kilkadziesi±t metrów hotelowej przestrzeni jeszcze przed budow±. Taki w³a¶ciciel nie jest udzia³owcem hotelu, a w³a¶cicielem czê¶ci przestrzeni, któr± wynajmuje. W przypadku aparthoteli, równie modnych w ostatnich miesi±cach, uk³ad jest identyczny, ale mowa o apartamentach, czyli "prawie mieszkaniach" z kuchni±.

W obu przypadkach inwestor decyduje o tym, kiedy jego w³asno¶æ jest wynajmowana, a kiedy on sam z niej korzysta. Zwykle uk³ad jest taki, ¿e pokój i mieszkanie na rynku s± przez niemal ca³y rok, a przez dwa - cztery tygodnie korzysta z nich w³a¶ciciel. Z jednej strony sam ma gdzie wypoczywaæ, z drugiej strony zarabia.

Wysokie stopy zwrotu. Jedno "ale"

Ile mo¿na wyci±gn±æ? - Zwykle ¶rednioroczny zysk z takiej inwestycji nie przekracza 5, mo¿e 6 proc. zainwestowanych pieniêdzy w przypadku najbardziej udanych realizacji. Oczywi¶cie mówimy o kwocie brutto, wiêc przed opodatkowaniem. To oznacza, ¿e potencjalny zwrot oscyluje w granicach 20, mo¿e 25 tys. z³ brutto w ci±gu roku - mówi money.pl Bartosz Turek, ekspert rynku nieruchomo¶ci.

A poziom takiej inwestycji to przynajmniej 250 - 300 tys. z³ na start. Wystarczy na nieruchomo¶æ i wyposa¿enie. To oznacza, ¿e ca³o¶æ zwróci siê dopiero po oko³o 15 latach. Pó¼niej bêdzie zarabiaæ dla w³a¶ciciela. Jak podkre¶la Turek, zwykle umowy zak³adaj± kilka lat gwarantowanej stawki, pó¼niej zysk zale¿y od tego, jak dobrze dzia³a condohotel.

Coraz czê¶ciej jednak pojawiaj± siê oferty z coraz wy¿sz± stop± zwrotu. Obiecywanie 10 proc. to nic nadzwyczajnego w tej bran¿y. I ³atwo to przedstawiæ na liczbach. 10 proc. z 250 tys. z³ to 2,5 tys. z³. Za tyle wynajmuj± siê mieszkania w stolicy. A przecie¿ tutaj mówimy o wielokrotnym i krótkoterminowym wynajmie. Ten jest dro¿szy.

2,5 tys. z³ bez problemu ponoæ mo¿na uzbieraæ. Jest jedno "ale". To piêkne za³o¿enie, ¿e hotel - i wszystkie pokoje - s± ca³y czas wynajête. A przecie¿ to niemo¿liwe. Polska, choæ piêkna, dotrze do kresu swoich mo¿liwo¶ci przyci±gania turystów z zagranicy. A bogac±cy siê Polacy wybieraj± coraz chêtniej wycieczki poza kraj. Do tego konkurencja na rynku siê zaostrza - przez ostatnie lata baza hotelowa w Polsce nieustannie ro¶nie.

Niektórych to jednak nie zra¿a.

W tej chwili w budowie jest oko³o 2 tys. takich obiektów - szacuje Turek. Od gór do morza. Piêkne wizualizacje, szumne zapowiedzi. Za budowê condo i aparthoteli wziêli siê wszyscy. I w bran¿y ju¿ s³ychaæ, ¿e za kilka lat inwestorzy bêd± mieæ ogromne problemy.

Przypadkowi budowlañcy

W¶ród w³a¶cicieli firm buduj±cych condohotele od lat ca³y czas robi siê ¿arty z tak zwanych „pewnych inwestycji”. Jedna z firm buduje apartamenty z widokiem na jezioro. Tak przynajmniej przekonuje w materia³ach reklamowych. W rzeczywisto¶ci jednak przed budynkiem jest zbiornik zaopatruj±cy pobliskie miasteczka w wodê pitn±. K±pieliska nie bêdzie w nim nigdy, bo byæ nie mo¿e. A obok nie powstanie piêkna pla¿a z le¿aczkami. ¦ci±gniêcie go¶ci do takiego hotelu bêdzie niezwykle trudne, o ile wrêcz niemo¿liwe. A kiedy inwestycja stanie - w³a¶ciciele zostan± sami z apartamentami z widokiem.

Inny z inwestorów chwali siê doskona³± lokalizacj±, tu¿ obok biznesowego centrum nadmorskiego kurortu. Problem w tym, ¿e drogi dojazdowe s± fatalne, a budynek w zasadzie stanie w lesie. Obok nie ma zupe³nie nic. Ale wizualizacje by³y imponuj±ce. I choæ wielu doradców bêdzie przekonywaæ, ¿e powtórzy sukces Ar³amowa, czyli spokojnego i osamotnionego kompleksu w Bieszczadach, to wcale nie jest to takie ³atwe.

Ju¿ nie wspominaj±c o tym, ¿e im bardziej „dzikie” miejsce, tym trudniej znale¼æ firmê, która hotel wybuduje.

Tylko rozs±dek

- Przy wyborze inwestycji mo¿na radziæ tylko jedno: rozs±dek. Je¿eli kto¶ oferuje 7 proc. zwrotu i wiêcej, to warto sobie zadaæ pytanie, dlaczego tak robi? Kredyt móg³by uzyskaæ o wiele tañszym kosztem, a jednak chce rozdawaæ pieni±dze? Mo¿e bank nie zaakceptowa³ biznesplanu, bo by³ nierealistyczny, a partner niewiarygodny? To powinna byæ lampka ostrzegawcza dla ka¿dego. Condohotele to bran¿a turystyczna, nie budowlana. Przy wyborze inwestycji warto wiêc dok³adnie sprawdziæ, jakie do¶wiadczenie w tym zakresie ma inwestor. Ale ¿adne porady nie zast±pi± zdrowego rozs±dku i zimnej kalkulacji, czy obiecywane zyski s± w ogóle realne - mówi Jan Wróblewski, twórca firmy Zdrojowa Invest & Hotels.

To jeden z najbogatszych Polaków, jest na li¶cie stu najbardziej majêtnych osób w kraju. A jego firma budowa³a podwaliny rynku condohoteli w Polsce. W portfolio ma kilkana¶cie takich udanych inwestycji, g³ównie w rejonach turystycznych.

- Nale¿y pamiêtaæ, ¿e nie ka¿dy obiekt noclegowy generuje zyski. Do tego niezbêdna jest bardzo dobra lokalizacja, odpowiednia kadra i wiedza oraz zawsze intuicja. I to nale¿y wzi±æ pod uwagê, gdy kto¶ ma ochotê zainwestowaæ pieni±dze. Oferty z siedmioprocentowym i wy¿szym kilkunastoprocentowym obiecywanym zyskiem to mrzonka i trzeba to sobie powiedzieæ otwarcie - dodaje.

Co to oznacza? ¯e hotel w fatalnym miejscu bêdzie tak d³ugo wyp³aca³ ¶rodki inwestorom, jak d³ugo bêdzie w stanie rozpoczynaæ kolejne inwestycje i ¶ci±gaæ od nastêpnych inwestorów pieni±dze. Skojarzenia z piramid± finansow±? Ca³kiem s³uszne. Kiedy rynek siê nasyci i kluczowe stanie siê operowanie tym, co ju¿ siê wybudowa³o, bêdzie problem. Zamiast zysków, bêd± pustki w kasie. Inwestorom zostanie przynajmniej mieszkanie.

Trzykrotna przebitka? Naci±gacze ju¿ siê czaj±

Ale w bran¿y condo ju¿ s± te¿ g³osy, ¿e na wzrostach chc± zarobiæ najzwyklejsi naci±gacze. Przyci±gaj± du¿ym oprocentowaniem. Ma³o kto zwraca uwagê, ¿e czêsto takie firmy sztucznie podbijaj± cenê metra kwadratowego. Efekt? Tak naprawdê to pierwsze zyski wyp³acaj± sobie sami inwestorzy. To „dzia³ka”, któr± nadp³acili. Bartosz Turek przyznaje, ¿e metr condohotelu musi byæ dro¿szy ni¿ zwyk³a nieruchomo¶æ w danej lokalizacji - bo ca³o¶æ jest wykoñczona, bo obok powstan± restauracje, pewnie sale bankietowe lub centra konferencyjne. Ale trzykrotna przebitka, która siê zdarza na rynku, to ju¿ przesada. I sygna³, ¿e kto¶ szuka okazji do naci±gania.

Inne sztuczki cwaniaków? Po wybudowaniu hotelu w³a¶ciciel dostaj± informacjê, ¿e ich pokoje... zawsze s± puste. Pieniêdzy nie ma. Tak jak i dostêpu do systemu rezerwacyjnego. - Niestety, tylko niektórzy inwestorzy s± tak dociekliwi, ¿e sami próbuj± zarezerwowaæ pokój, albo po prostu jad± na miejsce. Inni siê denerwuj±, ale nic z tym nie robi± - opowiada Turek. I znów pieni±dze trafiaj± do cwaniaków. To sztuczka tych, którzy nie gwarantuj± ¿adnych pieniêdzy, a od pocz±tku wyp³aty uzale¿niaj± od ob³o¿enia.

Jest jeszcze inny model wyci±gania pieniêdzy. Hotel buduje jedna spó³ka i to ona zbiera pieni±dze od inwestorów. To do niej wêdruje ca³a mar¿a. Z kolei zarz±dzaniem zajmie siê druga, niepowi±zana w ¿aden sposób. To ona we¼mie na siebie zobowi±zanie wyp³acania konkretnych zysków. A jak siê nie uda, bo biznes bêdzie klap±? To siê zawinie. Ca³e pieni±dze zabra³a ta firma, która rozpoczyna³a budowê. I to wcale nie jest tak rzadki scenariusz.

Jak nie daæ siê wkrêciæ?

Na co zwracaæ uwagê? Prze¶wietlaæ firmê, której chce siê powierzyæ pieni±dze. Naj³atwiej sprawdziæ, czy ma do¶wiadczenie w zarz±dzaniu hotelami. Je¿eli nie ma – to ryzykujemy. Inna mo¿liwo¶æ prze¶wietlenia firmy? Zbadanie kapita³u zak³adowego. Je¿eli wart jest nie wiêcej ni¿ 5 tys. z³, to powinno daæ inwestorowi do my¶lenia. - Model, w którym i deweloper, i operator nale¿± do tej samej grupy kapita³owej jest o wiele bardziej bezpieczny - zaznacza Turek.

Szczê¶liwi ci inwestorzy, którzy strac± dopiero po wybudowaniu budynku. Najwiêksi pechowcy zostan± bez pieniêdzy i z dziur± w ziemi. I ju¿ s± takie przypadki. Przyk³adem s± 4 Kolory we W³adys³awowie. Inwestycja nie zosta³a ukoñczona. "Szansa powodzenia inwestycji jest oczywista” – reklamowa³ siê deweloper. Kilkaset osób wy³o¿y³o po 250 tys. z³, by ruszyæ z projektem. Inwestycja nie zosta³a dokoñczona, hotel niszczeje, spó³ka od wielu lat jest za to w likwidacji. Ludzie o pieni±dze walcz± w s±dach.

Bartosz Turek ostrzega, ¿e dopiero za kilka lat na wierzch zaczn± wychodziæ afery z dzi¶. O ile budowa bêdzie siê posuwaæ, nikt nie nabierze podejrzeñ, ¿e siedzi na minie.

Mateusz Ratajczak/money.pl

Wracaj do poprzedniej strony »
Ostatnio dodane oferty

Willa Jawor

Hotele, pensjonaty

Szczegó³y »

Pa³ac Zegrzyñski

Hotele, pensjonaty

Szczegó³y »

Pokoje u Ciê¿adlików

Hotele, pensjonaty

Szczegó³y »

Pokoje Go¶cinne Gazda

Hotele, pensjonaty

Szczegó³y »

Bajeczny SPA&Aqua

Uzdrowiska, SPA

Szczegó³y »

Diecezjalny Dom Formacyjny

Hotele, pensjonaty

Szczegó³y »

Warownia Inwa³d

Warto pojechaæ

Szczegó³y »

(c) 2006 - 2024 Otomedia sp. z o.o. | O serwisie | Mapa | Reklama | Kontakt | Regulamin
Boles³awiec | Brzeg | Dzierzoniów | G³ogów | Góra ¦l. | Jawor | Jelenia Góra | Kamienna Góra | K³odzko | Legnica | Lubañ | Lubin | Lwówek | Milicz | Nowogrodziec | Nysa | O³awa | Ole¶nica
Paczków | Polkowice | ¦roda ¦l. | Strzelin | ¦widnica | Trzebnica | Wa³brzych | WielkaWyspa | Wo³ów | Wroc³aw | Powiat Wroc³awski | Z±bkowice ¦l. | Zgorzelec | Ziêbice | Z³otoryja
Nieruchomo¶ci | Og³oszenia | Dobre Miejsca | Dolny ¦l±sk
serwis: strony serwisy internetowe